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樓市可能出現更壞的情況!人民日報剛剛發出警告
來源:快資訊 | 時間:2018-05-10 | 點擊:

  最近,一些租賃型住房開始陸續入市,個別項目的"高租金"現象引起了社會廣泛的爭議.


  對此,今天(5.7)人民日報特地發表了一篇評論指出:若管理不當,"住"也是可以被用來炒的,屆時,普通大眾的"住房成本"會進一步上升.


  文章指出,房子是用來住的,不是用來炒的.新房、二手房如此,租房市場也是如此.


  發展租賃市場,本義在于補上短板、"租購并舉",絕非為炒作者提供轉場空間.


  當前,各地有關租賃的支持鼓勵政策頻出、各方資本力量踴躍進入,這既是租賃市場的幸事,但確實也滋生了一些風險,有些風險來自于拿不上臺面的手段.


  如個別中介機構或"二房東"打著"租賃風口來了"的旗號,哄抬租金、操縱市場、人為制造緊張氣氛,進而導致租金非理性上漲.


  人民日報這篇文章的本意是提醒城市管理者在"租房時代"要提防"不良機構"哄抬租金的行為.


  不過,在筆者看起來,租房時代本就是對普通租房者的一次集體性剪羊毛.


  再說的直白些,大力發展租賃性住房最根本和直接的目的并不是為普通消費者"減負",而是穩房價和改善城市住房環境,作為最底層的普通租房者反而還要承受為此帶來的副作用——租金上漲.


  ▌其一,大力發展租賃型住房最根本的目的在于削弱剛需們的非理性購房行為,避免源源不斷的"接盤俠"產生,進而抑制房價的非理性波動.


  在房地產這條產業鏈中,居于金字塔頂的銀行賺開發商和購房者的錢,開發商賺炒房客的錢(因炒房客是拉升房價的主力),開發商和炒房客賺接盤俠(剛需)的錢.


  這個邏輯之所以能成立,就在于開發商和炒房客嗆準了剛需們終究會接盤,哪怕價格漲了不少,他們也要勒緊褲腰帶買房.


  與那些炒房客們不同,剛需們買房的第一訴求,是想有一個穩定且體面的居住空間,并且能享受到相應的教育和醫療資源,房價的上漲增值倒在次要.


  所以,我們經常會聽到這樣的對話:


  甲:這兩年房價上漲那么多,你前幾年買的那套房子賺了不少吧?


  乙:漲了也沒用!房子是買來住的又不賣,賣了一家人就要睡大街.


  瞧!這就是剛需們的邏輯.


  所以,剛需們也就注定了要成為開發商和炒房客們的"韭菜".


  然而,現在大力發展的"租賃型住房"打破了這種"傳導"邏輯.


  首先,租賃型住房不賣,就直接把炒房客們擠出了市場;


  其次,打通"租房"與"教育資源"的銜接,降低了剛需們因孩子教育而買房的緊迫性.


  再次,穩定且體面的居住環境,也間接抑制剛需們買房的沖動.


  一旦少了剛需——這堆底層最能燃的"柴火",房價的"火勢"勢必會慢慢冷卻下來.因為,沒了接盤俠,開發商和炒房客再怎么折騰,也掀不起房價的大浪來.


  這也是此次國家大力發展租賃型住房的根本目的和邏輯所在.


  ▌其二,不管哪一種類型的租賃房,都將抬升"租房成本",最終還是要普通大眾來買單.


  未來市場的供應的"租賃型住房"主要有兩類,一種是新建的集體性自持租賃住房;二是城中村改造,開發商或其他機構做"二房東"統一運營管理的房源.


  第一種的代表就是北京的集體性租賃型住房.


  如2017年北京成交自持住宅用地達24宗,共計86萬方.這部分房子入市后,全是出租運營.


  不過,很多一二線城市租金年回報率只有1-2%,而按照正常的市場邏輯,租金回報率超過資金成本1%以上,自持運營的開發商才能有錢賺.


  而回本乃至賺錢的唯一途徑就是提升租金.


  所以,才有了上個月萬科自持租賃項目"月房租1.5萬元起""十年租金180萬元起"的租賃條件.


  根據某機構測算,若有1%(高于市場平均租金價1倍左右)的自持高價租賃房源入市,就能讓整個城市的租金價格拉高2.3%.


  這是一個很顯而易見的邏輯,如對面開發商自持小區租2萬,對面私人房源才6000,這種情況下,房東肯定要漲租.


  第二種的代表就是深圳的城中村改造.


  深圳的城中村達1044個,城中村"農民房"或私人自建房超過35萬棟,總建筑面積高達4億平方米,占全市住房總量的49%,提供的租賃住房約占總租賃住房的70%,并居住了60%的城市人口.


  與此同時,城中村由于建筑間距小、通道窄,基礎設施不足,火災隱患種類多,而且村民自己的房屋自己出租,基本是散租的模式,每家也是自我管理,村集體難以提供統一的消防、安護等設施.


  現在為了提升居住品質,深圳允許城中村綜合整治并改造成租賃住房.


  說白了,即讓開發商接手城中村物業,進行統一全方位的升級改造,包括對基礎設施及環境進行提升、美化公共界面、優化公共步行體驗及活動空間,進行房屋界面及內部改造裝修,植入物業管理、長租公寓、商業物業的管理運營方式.


  這個時候,開發商扮演的就是"二房東"角色,通常會與村民簽署10年的合同,而且給付的價格比村民出租的價格要高.


  再加上企業的改造和裝修成本,最終的租賃價格要比村民最初的租賃價格高的多,最終買單的還是"普通租房者".


  當然,這種高成本并不是說錢白花了,至少,居住環境是大大改善了.就看租房者自己覺得值不值.


  ▌結論:


  不管是基于成本等現實考量,還是個別"二房東"的無節操,未來房租上漲將會是大概率事件.


  其實,較于房租的上漲,最可能讓大家心里感到不平衡的是"房貸".


  不管"買房",還是"長租",銀行、開發商、購房者(租房者)的三角關系是不變的,唯一改變的就是"貸款的性質".


  在"買房"模式下,開發商是最輕松的一個,從購房者手中套"首付",從銀行手中套"貸款",然而閃人.


  購房者再向銀行分期還款,此時,房子就相當于一只"定投基金", 還房貸本身就是一種投資行為.


  當然,銀行也不賠,銀行賺了貸款利息.


  即只要房價未來是上漲的,它就是一個三方共贏.


  而在"長租"模式下,開發商也是穩賺不賠,先是將一定年限的租金收益(或10年、20年等)打包賣給銀行,進行部分變現,同時還能享受未來房子的增值收益.


  銀行跟上述一樣,還是賺取貸款利息,只不過此時個體的貸款規模變小了.


  而對于購房者來說,此時"購房貸款"變成了"租金貸".這個"租金貸"的好處有二,一是總金額低(較于房貸),還款壓力小;二是提前鎖定了租金,避免日后漲租導致租金支出增加.


  壞處也顯而易見,"租金貸"是一種消費性貸款,花了也就沒了.


  這也是公眾對萬科"10年180萬租金"反應激烈的原因.


  畢竟敢花180萬元人民幣去租10年房子的事兒,普通大眾是無論如何都做不出來的.


  所以,也就出現了一個"悖論":如果租賃型租房不是為普通大眾準備的,又怎么說服他們不買房,如果他們還是一股腦要買房,那么發展租賃住房的意義又何在?

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